Birštono kurorto urbanistinė vizija bei įgyvendinti projektai

Praėjusiais metais Birštone buvo pradėta plėtoti daug įvairių infrastruktūros bei komercijos objektų. Ką Birštonui paliks šie metai? Apie vystomus ir naujus projektus Birštono savivaldybėje, apie tendencijas bei galimybes kalbamės su Birštono savivaldybės administracijos Architektūros ir kraštotvarkos skyriaus vedėju Mantu Michaliunjo.

Kiek naujų privataus verslo projektų teko patvirtinti 2022 metais? Ar pirmasis 2023 metų pusmetis skalsesnis už 2022 m. pirmąjį pusmetį?

Per 2022 m. pirmą pusmetį buvo išduoti 4 statybos leidimai statinių ar patalpų paskirties keitimui, 7 leidimai rekonstruoti statinius, 1 leidimas atlikti paprastąjį remontą ir 17 leidimų statyti naujus statinius.

2023 m. pirmąjį pusmetį išduoti 3 leidimai rekonstruoti statinius ir 9 leidimai statyti naujus statinius.

Šiais metais pagaliau parduotas avarinės būklės, keletą dešimtmečių merdėjęs pastatas, taip ir neatradęs investuotojo į kino teatro veiklas, galimai dėl to, kad Kultūros centre taip pat rodomas kinas. Tad atvirame aukcione pastatas parduotas su galimybe keisti jo paskirti į gyvenamąjį daugiabutį su komercinėmis kurortinių paslaugų patalpomis. Projektas jau suderintas ir įgyvendinamas.

Tam tikra recesija yra juntama dėl globalaus konteksto, tačiau kai kurių projektų atidėjimui įtakos turi ir Žemės ūkio ministerijos politika – Valstybės turto bankas kurortuose parduoda komercinius ir rekreacinius statinius be nuosavybės teisės į teritoriją apie statinius, tik su galimybe teritoriją nuomotis. Šis sprendimas iki praeitų metų pavasario didelės įtakos neturėjo. Tačiau pernai pavasarį ŽŪM įvedus naują mokestį, kai vystytojai privalo papildomai už kiekvieną plėtros kvadratinį metrą susimokėti Valstybei pagal Nacionalinės žemės tarnybos paskaičiuotus bei patvirtintus ženklius įkainius ir parengti visiškai naujus kadastrinius matavimus iki rekonstravimo (nors yra galiojantys seni, kuriais vadovaudamasi Valstybė ir pardavė turtą), vystytojams atsirado naujų, ir gana didelių, išlaidų.

Atkreiptinas dėmesys, kad LR vystytojai įsigydami apleistą turtą vertina bendruosius planus, viešai aptartas galimas plėtras. Valstybė (nei Valstybės turto bankas, nei Valstybės turto fondas) parduodama savo turtą neinformavo pirkėjų (LR fizinių ar juridinių asmenų) apie papildomą mokestį rekonstravimui. Įsigydami apleistus statinius atviruose aukcionuose vystytojai visuomet smarkiai permokėdavo. Tad šiuo metu LR vystytojai neretai stabdo pastatų konversijų planus ir apleistų pastatų rekonstravimas sulėtėjo. Beje, vystytojai pervertina projektų sprendinius, keičia juos į paprastesnius, todėl nukenčia gatvių įvaizdis, o ŽŪM sugeneruotos nenumatytos išlaidos perkeliamos nuomininkams ar pirkėjams, taigi kyla ir nekilnojamojo turto kainos.

Ir kiekvienais metais, tikėtina, rekonstruojamų pastatų tik daugės, o naujų statinių mažės, nes tokios ES tendencijos, tvari kompaktiška, integrali urbanistika, ribojant naujas plėtras į gamtinius kraštovaizdžius ir regeneruojant esamą struktūrą, įvedant tam tikro vertikalumo jau urbanizuotose teritorijose.

Kokią urbanistinę viziją turi Birštono savivaldybė?

Formuojant tvarią kurorto urbanistinę struktūrą, tiek bendrojo plano sprendiniais, tiek Tarybos patvirtintu infrastruktūros reguliavimu, žemutiniame Birštone turėtų atsirasti daugiau kurortines paslaugas teikiančių komercinių, rekreacinių objektų, o aukštutiniame kurorte bus skatinamas gyvenamųjų kvartalų dominavimas.

Įvardinkite projektus, kurie yra išskirtiniai ir paryškins kurorto veidą.

Birštonas, galima sakyti, yra miniatiūrinis kurortas. Tai – esminė Birštono vertybė, nes patys solidžiausi ES kurortai dažnai yra ne didesni už Birštoną. Mūsų kurortas orientuojasi į kompaktišką draugišką gamtai urbanistinę struktūrą. Svarbu, kaip jau minėjau, kokybiškai rekonstruoti apleistus objektus ir juos pritaikyti kurortinėms veikloms ar kokybiškam gyvenimui. Kurorte ir toliau dominuos gamtiniai kraštovaizdžiai, daug dėmesio bus skiriama želdinių formavimui. Bet tuo manytina, vystytojams ir patrauklus Birštonas – naujų statinių numatyta nedaug, kurortą supa miškai, draustiniai, Nemuno vingiai, tad kiekviena dar laisva teritorija yra savotiškai unikalus investicinis objektas.

Kalbant apie išskirtinius projektuojamus ar suprojektuotus objektus, reikėtų paminėti kurortinių paslaugų objektų tęstinumą nuo Vytauto SPA iki promenados. Tai ganėtinai išraiškingai formuos kurorto susiliejimą su gamta, galima sakyti, tiesiog pradings aiškios ribos tarp urbanistinių ir gamtinių struktūrų. Artimas gamtinėms formoms turėtų būti ir projektuojamas pėsčiųjų tiltas, kuris turės išskirtinę reikšmę kurorto struktūrai.

Ar Birštone dar liko senų pastatų, kuriems nebūtų parengtas rekonstrukcijos arba jų vietoje naujo pastato projektas?

Birštone, palyginti su kitomis LR vietovėmis, yra labai nedaug apleistų statinių, tačiau rekonstrukcijos dar laukia senasis paštas, universalinė parduotuvė, pirčių kompleksas. Šių objektų rekonstravimo projektai teikti savivaldai derinti, bet rangovų kol kas dar nėra. Savivaldybė, kiek leidžia teisės aktai, aktyviai skatina apleistuose pastatuose (žinoma, į juos investavus) plėtoti vienokią ar kitokią veiklą. Anksčiau skelbiami atviri konkursai ilgalaikei apleistų pastatų nuomai su privalomuoju kurortinių paslaugų teikimo įpareigojimu labai pasiteisino. Šiuo metu LR teisės aktai leidžia statinius nuomotis tik trumpam laikotarpiui, o tai neskatina vystytojų tvariai investuoti į apleistus statinius.

O laisvų sklypų naujų projektų vystymui dar liko? Kuriose vietose?

Lietuvos Respublikos vyriausybė (LRV) yra perdavusi Savivaldybės žinion valdyti nuosavybės teise teritoriją kompaktiškai kurortinių paslaugų objektų plėtrai ties Vytauto SPA kompleksu, didelė šios teritorijos dalis yra atviro aukciono būdu parinktam strateginiam investuotojui išnuomota kurortinių paslaugų objektų statybai.

Įvardinkite šiuo metu vystomus kombinuotus projektus. Kurių daugiabučių gyvenamųjų pastatų pirmuose aukštuose bus galima vykdyti komercinę veiklą?

 Praktiškai visuose naujuose daugiabučiuose numatyta galimybė pirmo aukšto patalpas pritaikyti komercijai: teikti kurorto poilsiautojams ir gyventojams reikiamas paslaugas. Taigi siekiama visus pastatus centrinėje kurorto dalyje pritaikyti visuomenei, su unikaliomis parduotuvėlėmis, ledainėmis, kavinėmis, grožio salonais, su jaukiomis kviečiančiomis vitrinomis, terasomis. Čia viskas šalia – gamta, kavinė, sanatorija ar SPA… Viskas pasiekiama per kelias minutes pėsčiomis, o automobiliai paliekami šiek tiek atokiau, tai yra nemokamose aikštelėse kurorto prieigose arba kvartalų magistralinių gatvių aikštelėse. Aikštelės ir dabar neužpildytos, o esant poreikiui yra suprojektuotos galimos plėtros.

Ar regite investuotojų ir projektų vykdytojų susidomėjimą „aukštutiniu“ Birštonu?

Taip, gana sparčiai keičiamos aukštutinio Birštono dalies teritorijų paskirtys, gana daug projektuojama individualių namų, taip pat vystytojai planuoja statyti keletą nedidelių daugiabučių. Šios tendencijos labai sveikintinos, nes aukštutinis Birštonas – puiki vietovė formuoti kokybišką gyvenamąjį kvartalą.

Ar vandens turizmas artimiausiu metu gali tikėtis didesnės infrastruktūros?

Savivaldybė yra suprojektavusi laiveliams įlaidą (slipą) ties Pušyno gatve šalia renginių estrados – tikimės artimiausiu metu laimėti ES projektines lėšas jai įrengti.

Savivaldybė yra parengusi detalųjį planą vadinamojoje turistinėje teritorijoje žiemos uostui atstatyti: numatyta išvalyti nedidelio kurortinio uosto akvatoriją, įrengti įlaidą, iškėlimo įrangą, švartavimosi krantines, mobilią (saugią) degalinę laiveliams, aptarnavimo (paslaugų) statinius.

Kaip galvojate, į kurią Birštono pusę galėtų kurortas plėstis artimiausius 10 metų?

Birštono plėtra teritorijų planavimo dokumentuose numatyta gana kompaktiška, ribota, nes didžioji kurorto teritorijos dalis yra esami ir plėtojami žalieji plotai: miškai, parkai, skverai, kitos rekreacinės teritorijos, kuriose jokia statyba negalima. Numatyta urbanizuoti teritorija yra gana nedidelė –ties įvažiavimu į kurortą ir besitęsianti iki promenados.

Taip pat numatyta galimybė plėtoti kompaktišką mažaaukštę urbanizaciją aukštesniojo kurorto dar laisvoje dalyje ( nuo vandentvarkos įmonės iki miško šlaitų. Tai – apie 50 hektarų kvartalas, kurį bendravaldytojai įvardinę „Žaliakalniu“ (išties tinkamas šiai kurorto teritorijai pavadinimas).

{SCHEMA}

Lyginant Birštono mastelį, šioje gana didelėje galimos plėtros teritorijoje Kurorto bendrojo plano sprendiniuose numatyta dominuojanti gyvenamoji statyba su aptarnaujančiais šį kvartalą paslaugų objektais.

Tikslinga atkreipti dėmesį ir dar kartą šios teritorijos bendravaldytojams priminti, kad yra įvykę keletas pasitarimų su šio kvartalo savininkais, esame juos informavę, jog ši buvusi agrarinė (periferinė) teritorija prijungta prie kurorto, turint tikslą čia statyti gyvenamąjį kvartalą. Manytina, kad rengiant po keleto metų bendrojo plano keitimą, patikrą atliekančios institucijos galimai įpareigos eliminuoti šią regis dar 2002 metais prijungtą prie kurorto teritoriją, kaip prieš keletą dešimtmečių numatytą – perteklinę kurorto plėtrą. Tad tikslinga nedelsti ir bendravaldytojams pasirengti detalų šios teritorijos planavimo dokumentą su numatomais susisiekimo, infrastruktūros koridoriais, kurie per keletą dešimtmečių vis dar nesusiderinti. tarpusavyje. Vertėtų žinoti, kad formuodami sklypus tuometiniai žemėtvarkininkai neįvertino privalomųjų infrastruktūrinių koridorių ir dabar tai reikėtų padaryti detaliojo planavimo procedūromis.

Norime taip pat pabrėžti, kad artimiausiu metu planuojame skelbti keletą atvirų architektūrinių konkursų (promenados, fontano, istorinės pilies simbolikos…), tad kviesime visuomenę pasisakyti. Kviestume visuomenę išsakyti savo nuomonę ir dėl planuojamo šiais metais pradėti projektuoti sporto parko ties daugiafunkciu sporto kompleksu.